ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

BỘ MÔN QUY HOẠCH VÀ KINH TẾ ĐẤT

----------------------------

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Người biên soạn: Lê Ngọc Phương Qúy

Email: [email protected]

Huế, 12/12/2012

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ

ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và bất động sản

Đăng ký là công việc của một cơ qu­an nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức, cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.

Đăng ký đất đai và bất động sản chính là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Như vậy, đăng ký đất đai và bất động sản là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đăng ký đất đai và bất động sản bao gồm 2 giai đoạn:

- Đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp.

- Đăng ký biến động đất đai và bất động sản: thực hiện đối với người sử dụng thửa đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất.

1.2. Mục đích đăng ký đất đai và bất động sản

1.2.1. Đối với Nhà nước

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng.

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản than việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.

- Phục vụ quy hoạch.

- Phục vụ quản lý trật tự trị an.

1.2.2. Đối với

công dân

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.

- Khuyến khích đầu tư cá nhân.

- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp).

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản.

- Giảm tranh chấp đất đai.

1.3. Vai trò của đăng ký đất đai và bất động sản

1.3.1. Cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai và bất động sản quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ được Nhà nước bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật.

1.3.2. Điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất và bất động sản trong phạm vi lãnh thổ

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.

Các thông tin cần thiết để phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

- Đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần nắm gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.

- Đất chưa giao quyền sử dụng đất: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất, thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất.

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.

1.3.3.Đăng ký đất đai và bất động sản có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ quản lý đất đai khác

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác.

Như vậy, công tác đăng ký đất và các nội dung quản lý nhà nước về đất đai có mối quan hệ biện chứng với nhau, cái này sẽ là tạo tiền đề cho cái kia phát triển và ngược lại. Vì vậy, để đảm bảo cho công tác đăng ký đất đai trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cần thực hiện đồng bộ các nội dung trên.

­

Sơ đồ 1: Vị trí của đăng ký đất đai

trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Xác định đối tượng được và không được đăng ký.

Cơ sở thông tin để thẩm tra hồ sơ.

Xác định nghĩa vụ tài chính.

Cơ sở để xác định các yếu tố phân hạng và đánh giá.

Làm cơ sở để thực hiện tốt công tác đăng ký đất.

Cung cấp thông tin

Quy định đối tượng, các quyền, nghĩa vụ đăng ký, thẩm quyền, thủ tục đăng ký

Đánh giá, xây dựng, điều chỉnh chính sách.

Xác định cơ sở pháp lý của việc sử dụng đất.

- Lập, thẩm định hồ sơ.

- Đánh giá việc giao đất

Xác định mục đích sử dụng đất.

- Phản ánh hiện trạng.

- Đánh giá thực hiện quy hoạch.

­

1.4. Đặc điểm của đăng ký đất đai và bất động sản

1.4.1. Đăng ký đất đai và bất động sản mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai

Đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai thể hiện:

- Đăng

ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật đất đai.

- Đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

1.4.2. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên người được đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ trong việc sử dụng đất được giao. Vì vậy, thực chất đăng ký đất đai chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,... Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất đai sẽ được đăng ký các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

1.4.3. Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính cấp xã

Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi cấp xã sẽ đảm bảo:

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”.

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật.

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã, làm cơ sở cho việc xét duyệt nguồn gốc sử dụng đất.

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính.

1.5. Yêu cầu của đăng ký đất đai và bất động sản

Đăng ký đất đai và bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất, hạng đất, từng bất động sản trên đất.

- Đảm bảo thực hiện triệt để, kịp thời: trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai và bất động sản đều phải được thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép thực hiện biến động đất đai và bất động sản, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật.

1.6. Nguyên tắc đăng ký đất đai và bất động sản

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.

- Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.

- Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luậy bảo vệ.

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa:

+ Trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sae) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

+ Việc chuyên biệt hóa các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tả chính xác đơn vị đăng ký.

+ Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như họ và tên, ngày sinh, mã số thẻ căn cước, mã số đăng ký công dân, tên, địa chỉ, mã số xác định một tổ chức… Tuy nhiên, tính chuyên biệt hóa đối với các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thỏa mãn đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.

1.7. Đối tượng kê khai, đăng ký đất đai và bất động sản

1.7.1. Đối tượng đăng ký đất đai và bất động sản

- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai và bất động sản:

+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật.

- Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký gồm có:

+ Các tổ chức trong nước: bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động: gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

1.7.2. Người chịu trách nhiệm thực hiện việc kê khai, đăng ký đất đai và bất động sản

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất nông nghiệp vào mục đích công ích, đất phi nông nghiệp để xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.

- Người đại diện của cộng đồng dân cư

sử dụng đất.

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.

- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất.

- Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.

- Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân.

1.7.3. Ủy quyền đăng ký đất đai và bất động sản

- Những người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác trong mọi trường hợp. Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

+ Ủy quyền phải lập thành văn bản.

+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc chứng nhận của công chứng.

+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền.

+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự.

1.8. Lịch sử đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

1.8.1. Đăng ký đất đai và bất động sản trước năm 1980

Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây. Dưới thời phong kiến, triều đình nhận biết vai trò của đất đai như là yếu tố căn bản để tạo nên sự giàu có đã thực hiện lập các loại sổ để biết chính xác khoảng trời đất thuộc cai trị, quản lý của mình.

Thời Gia Long đã lập sổ địa bạ cho từng xã phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã. Trong sổ thể hiện rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh.

Dưới thời Minh Mạng để khắc phục nhược điểm của sổ địa bạ thời kỳ trước, triều đình thực hiện lập sổ địa bộ. Sổ địa bộ được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng: chánh Tổng, Tri huyện và điền chủ. Theo đó, chức việc trong làng lập sổ mô tả đến từng thửa đất, thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ có ghi diện tích và loại đất. Quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả.. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã.

Dưới thời Pháp thuộc, thực dân Pháp áp dụng nhiều chế độ quản lý khác nhau với đất đai trên lãnh thổ Việt Nam do đó đã tồn tại nhiều chế độ điền đạc khác nhau. Tại miền Nam người Pháp áp dụng chế độ quản lý địa bộ, tại Trung Kỳ áp dụng chế độ quản thủ địa chính và tại Bắc Kỳ áp dụng chế độ điền thổ và quản thủ địa chính.

Giai đoạn 1945-1975, ở miền Nam Việt Nam vẫn tiếp tục áp dụng Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 dưới thời kỳ Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất và toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ: một lưu tại Ty Điền địa, hai là tại xã sở tại, chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ. Ngoài ra, tại miền Nam còn áp dụng chế độ quản lý điền địa. Tại miền Bắc Việt Nam, sau cách mạng tháng 8 năm 1945 chính quyền cách mạng thực hiện cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ cho dân nghèo. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng được. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bản đạc cải tiến và sổ mục kê, kiểm kê, thống kê ruộng đất.

1.8.2. Đăng ký đất đai và bất động sản từ sau năm 1980 đến trước khi có Luật đất đai 2003

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Lúc này công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm. Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật đất đai ra đời năm 1988, công tác đăng ký đất đai được triển khai thực hiện theo Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương thực hiện rất chậm.

Sau Luật Đất đai 1993 ra đời thay thế cho Luật đất đai 1988, để thực hiện Luật đất đai Tổng cục quản lý ruộng đất sau là Tổng cục địa chính đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện đăng ký đất đai như:

- Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981.

- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động.

- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ.

- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.

Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Một số văn bản pháp luật đã được ban hành từ năm 2001 đến năm 2002 như sau:

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Toàn án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

1.8.3. Đăng ký đất đai và bất động sản từ khi có Luật đất đai 2003 ra đời

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 quy định cụ thể về đăng ký đất đai. Trong đó, vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung thể hiện sự thay đổi nhiều nhất. Một số các văn bản hướng dẫn Luật đất đai có liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi hành Luật đất đai.

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Kế hoạch về triển khai thi hành Luật đất đai.

- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi hành Luật đất đai.

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định này thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004).

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004.

- Quyết định số 2746/2006/QĐ-BTC ngày 16/8/2006 của Bộ Tài chính về việc đính chính

Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.

- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Thông tư này thay thế Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (Thông tư này thay thế Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Năm 2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ tư pháp và các Bộ, nghành liên quan trình phương án sửa đổi Luật đất đai và các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ban hành:

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Những quy định này đã góp phần thống nhất quản lý đất đai, thống nhất quản lý nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

CHƯƠNG 2: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BAN ĐẦU

2.1. Những quy định chung trong công tác đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu

2.1.1. Các trường hợp thực hiện đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.1.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng thực hiện đăng ký ban đầu

2.1.2.1.Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Theo quy định tại điều 50 của Luật đất đai và điều 48 của Nghị định 181/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:

* Trường hợp 1:

Người sử dụng đất có một trong 6 loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước 15/10/1993.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất (lập từ 1982-1995).

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được ủy ban nhân dân xã xác nhận thời điểm sử dụng.

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

* Trường hợp 2:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có điều kiện:

- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

* Trường hợp 3:

Người đang sử dụng đất tại các vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có điều kiện:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và là trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, đất không có tranh chấp.

* Trường hợp 4:

Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

* Trường hợp 5:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy định mới.

* Trường hợp 6:

Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận nếu được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận:

- Đất không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

- Sử dụng đất ổn định

trước ngày 15/10/1993 thì tùy trường hợp cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất:

+ Trường hợp đất có nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định của luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện:

·

Nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

·

Nếu hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

- Sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì tùy trường hợp cụ thể để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định của luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo mức thu quy định, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện giống như đối với diện tích đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 15/10/1993.

2.1.2.2. Đối với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện:

- Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận.

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận: đất sử dụng chung cho cộng đồng và đất đó không có tranh chấp.

2.1.2.3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất

- Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp.

- Chỉ cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đang sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.

- Đối với tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất nông nghiệp phải có điều kiện:

+ Phải được sắp xếp, đổi mới theo Đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển nông, lâm trường quốc doanh theo quy định của Chính phủ mà không bị giải thể.

+ Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

- Đối với các doanh nghiệp và các hợp tác xã sử dụng đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền, giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất phải trả tiền, nhận chuyển nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương án sản xuất, kinh doanh (phương án phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt).

2.1.2.4. Đối với cơ sở tôn giáo

Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất có chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải:

- Tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo các nội dung sau:

+ Tổng diện tích đất đang sử dụng và ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng.

+ Diện tích đất mà cơ sở tôn giáo đã cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mượn, ở nhờ, thuê.

+ Diện tích đất mà cơ sở tôn giáo đã mượn, đã nhận tặng cho của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

+ Diện tích đất đã bị người khác lấn, chiếm.

+ Diện tích đất mà cơ sở tôn giáo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao để mở rộng cơ sở tôn giáo.

+ Diện tích đất mở rộng cơ sở tôn giáo mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất kiểm tra thực tế, đã xác định rõ ranh giới, giải quyết cụ thể từng trường hợp cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, đang tranh chấp.

- Diện tích đất đã được xác định của cơ sở tôn giáo sẽ được giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau đây:

+ Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động.

+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó.

+ Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.

2.1.2.5. Đất thuộc phạm vi quy hoạch chuyển mục đích khác

- Trường hợp có giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất và không có tranh chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp giấy chứng nhận.

- Trường hợp không có các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất:

+ Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt quy hoạch, kế hoạch; chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp giấy chứng nhận.

+ Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt quy hoạch, kế hoạch thì không cấp giấy chứng nhận.

2.1.2.6. Đất trong hành lang an toàn công trình

- Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an toàn công trình hoặc công trình không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp giấy chứng nhận như trường hợp ngoài hành lang

an toàn.

- Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an toàn công trình hoặc công trình có ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện:

+ Sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc sử dụng đất. Trường hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an toàn công trình.

+ Chưa có quyết định thu hồi đất.

2.1.3. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận

Nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

- Đất do nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý.

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả Ủy ban nhân dân và người thuê đất).

- Người sử dụng đất do thuê của người khác.

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

2.1.4. Cơ quan thực hiện đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu

2.1.4.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Trong một số trường hợp có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện:

+ Người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp thửa, tách thửa theo quy định mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận.

+ Người sử dụng đất được cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận khi giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất.

+ Cấp đổi giấy chứng nhận đối với các loại giấy chứng nhận đã cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành.

2.1.4.2. Nơi nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh).

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện).

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

2.1.5. Thời gian thực hiện đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu

Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau:

- Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

- Thời gian quy định trên không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất.

2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu

2.2.1. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có).

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây trong thời gian 20 ngày :

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất.

+ Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.

+ Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để thực hiện các công việc quy định.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định.

+ Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

+ Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.

+ Gửi phiếu chuyển thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất phải thực hiện.

+ Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

2.2.2. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

+ Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều 49, 51, 53 và 55 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP); Điều 36 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chứng nhận về quyền sử dụng đất và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.

+ Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất để Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp không được ủy quyền và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.

+ Gửi phiếu chuyển thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính cần thực hiện.

+

Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận.

2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.1. Khái niệm

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, giấy chứng nhận chính là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

- Cấp giấy chứng nhận bao gồm 2 công việc:

+ Cấp mới giấy chứng nhận.

+ Cấp đổi giấy chứng nhận.

2.3.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận

là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:

- Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch. Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.

2.3.3. Cách ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.3.1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Tùy vào từng đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi như sau:

- Đối tượng là cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân hoặc số giấy chứng minh quân đội nhân dân nếu có (sau đây gọi chung là giấy chứng minh nhân dân), địa chỉ thường trú.

- Đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, ngày tháng năm cấp và nơi cấp hộ chiếu.

- Hộ gia đình thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân (nếu có) của người đại diện hộ gia đình (là thành viên của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình) theo quy định của pháp luật dân sự.

- Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh và số giấy chứng minh nhân dân (nếu có), địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng.

- Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức, số và ngày tháng năm quyết định thành lập hoặc số và ngày tháng năm cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư, số và ngày tháng năm cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc số và ngày tháng năm cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

- Cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, ngày tháng năm và nơi cấp hộ chiếu.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

- Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo.

- Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.

Lưu ý:

* Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

- Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định.

- Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, nhận góp vốn)”.

* Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định, dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác”

- Đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, mượn, nhận góp vốn)”.

- Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

- Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho từng chủ sở hữu căn hộ theo hình thức sử dụng chung thửa đất và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư; trên Giấy chứng nhận ghi tên người được cấp theo quy định.

2.

3

.

3.2.

Thể hiện thông tin thửa đất

Thông tin thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

- Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi "01".

- Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.

- Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư, ...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

- Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ngoài ra, diện tích thửa đất còn được thể hiện bằng chữ trong ngoặc đơn và thể hiện theo hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng như sau:

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi "không" vào mục sử dụng chung.

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi diện tích đó vào mục sử dụng chung và ghi "không" vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng; ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung kèm theo vào mục sử dụng chung (ví dụ: "riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2").

- Mục đích sử dụng: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có quyết định giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất được Nhà nước công nhận.

Thửa đất được sử dụng chung cho nhiều mục đích thì ghi đầy đủ các mục đích đó theo quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo.

- Thời hạn sử dụng đất: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)"; trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi “đất ở: Lâu dài; đất ... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày .../.../... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;

- Nguồn gốc sử dụng:

Trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức cho thuê đất thì ghi như sau:

+ “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” đối với trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

+ “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp mua căn hộ chung cư của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất). Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì ghi thêm “và được miễn tiền sử dụng đất”; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì ghi thêm “và được giảm tiền sử dụng đất … (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm)”.

+ “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần” đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền thuê một lần). Trường hợp được miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi thêm “và được miễn tiền thuê đất”; trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm thì ghi thêm “và được miễn tiền thuê đất … (ghi số năm được miễn) năm”; trường hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi thêm “và được giảm tiền thuê đất ... (ghi số năm được giảm) năm, mức giảm ... (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm)”.

+ “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm” đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền hàng năm). Trường hợp được miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi thêm “và được miễn tiền thuê đất”; trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm thì ghi thêm “và được miễn tiền thuê đất … (ghi số năm được miễn) năm”; trường hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi thêm “và được giảm tiền thuê đất ... (ghi số năm được giảm) năm, mức giảm ... (ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm)”.

* Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không chuyển sang thuê đất thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất” đối với trường hợp sử dụng đất thuộc chế độ giao đất có thu tiền theo quy định của pháp luật về đất đai, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.

* Trường hợp thuộc chế độ giao đất có thu tiền mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì ghi thêm việc miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất như quy định đối với trường hợp được miễn, giảm khi được Nhà nước giao đất có thu tiền thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất” đối với trường hợp sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền;

* Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc nhận quyền sử dụng đất mà không thay đổi mục đích sử dụng đất và trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận thì ghi như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu.

* Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định.

* Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích); ghi theo quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất (nếu người sử dụng đất chuyển sang thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích); ghi như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền chuyển mục đích và không phải chuyển sang thuê đất.

* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế thì ghi “Thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu công nghệ cao)”.

* Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo.

Lưu ý:

Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà có nhu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận thì thể hiện thông tin của từng thửa đất theo các nội dung quy định vào bảng sau:

Tờ bản đồ số

Thửa đất số

Diện tích (m2)

Mục đích sử dụng

Thời hạn sử dụng

Nguồn gốc sử dụng

Sử dụng riêng

Sử dụng chung

Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất không thể hiện hết trên trang 2 của Giấy chứng nhận thì cấp Giấy chứng nhận khác để thể hiện các thửa đất còn lại.

2.3.3.3.Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Thông tin về nhà ở gồm các nội dung được thể hiện như sau:

- Địa chỉ: ghi "Như địa chỉ thửa đất"; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi đã cấp Giấy chứng nhận mà địa chỉ nhà ở không trùng với địa chỉ thửa đất thì thể hiện như sau:

+ Đối với nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư của một chủ sở hữu tại đô thị thì ghi số nhà, ngõ, ngách (nếu có), tên đường (phố), tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh.

+ Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì ghi tên xóm, thôn và tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh.

+ Đối với căn hộ chung cư thì ghi số hiệu căn hộ, số hiệu tầng có căn hộ, tên và địa chỉ của nhà chung cư.

- Diện tích xây dựng: ghi diện tích chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Trường hợp căn hộ chung cư thì ghi bằng dấu "-/-".

- Diện tích sàn: ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng. Đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ.

- Kết cấu nhà ở: ghi loại vật liệu xây dựng (gạch, bê tông, gỗ...) các kết cấu chủ yếu là tường, khung, sàn, mái (ví dụ: Tường, khung, sàn bằng bê tông cốt thép; mái ngói).

- Cấp (hạng) nhà ở: ghi theo quy định tại Thông tư số 05-BXD/ĐT ngày 09 tháng 02 năm 1993 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.

- Số tầng nhà ở: ghi tổng số tầng của nhà.

- Năm hoàn thành xây dựng: ghi thời gian hoàn thành việc xây dựng nhà ở, nếu không rõ thì ghi bằng dấu "-/-".

- Thời hạn được sở hữu:

+ Trường hợp tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Trường hợp chủ sở hữu có nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân sử dụng đất mới thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Các trường hợp khác ghi bằng dấu "-/-".

* Thông tin về công trình xây dựng gồm các nội dung được thể hiện như sau:

- Tên công trình: ghi theo quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền.

- Thông tin chi tiết về công trình:

Hạng mục công trình

Diện tích xây dựng

(m2)

Diện tích sàn hoặc công suất

Kết cấu chủ yếu

Cấp công trình

Số tầng

Năm HT xây dựng

Thời hạn sở hữu

Trong đó:

- Hạng mục công trình: ghi theo tên các hạng mục chính trong quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền;

- Diện tích xây dựng: ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của công trình tại vị trí tiếp xúc với mặt đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

- Diện tích sàn (hoặc công suất):

+ Đối với công trình dạng nhà thì ghi như quy định đối với nhà ở.

+ Đối với công trình kiến trúc khác thì ghi công suất của công trình theo quyết định đầu tư hoặc dự án đầu tư được duyệt hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư (ví dụ nhà máy nhiệt điện: "3.000 MW", sân vận động: "20.000 ghế", ...).

- Kết cấu: ghi loại vật liệu xây dựng các các kết cấu chủ yếu là tường, khung, sàn, mái (ví dụ: Tường gạch, khung và sàn bê tông cốt thép; mái ngói).

- Cấp công trình xây dựng: ghi theo quy định tại Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

- Số tầng: ghi tổng số tầng đối với công trình dạng nhà; trường hợp công trình không phải dạng nhà thì ghi bằng dấu "-/-".

- Năm hoàn thành xây dựng: ghi thời gian hoàn thành việc xây dựng công trình, nếu không rõ thì ghi bằng dấu "-/-".

- Thời hạn được sở hữu công trình ghi giống như thời hạn được sở hữu nhà ở.

* Thông tin về rừng sản xuất là rừng trồng được thể hiện theo quy định như sau:

- Diện tích có rừng: ghi diện tích có rừng thuộc quyền sở hữu của người được cấp Giấy chứng nhận bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2).

- Nguồn gốc tạo lập:

+ Trường hợp rừng được nhà nước giao có thu tiền thì ghi "Được Nhà nước giao có thu tiền, theo hồ sơ giao rừng số … (ghi số hiệu hồ sơ giao rừng lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà nước về lâm nghiệp)".

+ Trường hợp rừng được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không thu tiền thì ghi "Được Nhà nước giao không thu tiền, theo hồ sơ giao rừng số … (ghi số hiệu hồ sơ giao rừng lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà nước về lâm nghiệp)".

+ Trường hợp rừng do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự trồng bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì ghi "Rừng tự trồng".

+ Trường hợp rừng có nhiều nguồn gốc đối với từng phần diện tích khác nhau thì lần lượt thể hiện từng loại nguồn gốc và diện tích rừng theo từng nguồn gốc kèm theo.

2.

3

.

3.4. Thể hiện nội dung tại phần Ghi chú trên Giấy chứng nhận

- Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo quyết định, giấy tờ đó.

- Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình … (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình …" đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

- Trường hợp nơi chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính".

2.

3

.

3.5.Thể hiện sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:

- Sơ đồ thửa đất thể hiện hình thể, chiều dài các cạnh thửa, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; tọa độ đỉnh thửa (nếu thể hiện được); chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình (nếu có).

- Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:

+ Cấp một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp.

+ Đất xây dựng công trình theo tuyến (ví dụ: đường giao thông, đường dẫn điện của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT); hồ thủy lợi, thủy điện.

* Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện theo quy định sau:

- Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa; trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất.

- Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất) của nhà ở, công trình xây dựng.

- Trường hợp căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ; trong đó thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ), ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ.

- Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận thì thể hiện bổ sung hoặc chỉnh lý sơ đồ tài sản cho phù hợp và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể bổ sung, chỉnh lý sơ đồ tài sản trên trang 3 của Giấy chứng nhận thì cấp đổi Giấy chứng nhận mới.

2.

3

.

3.6. Phần ký Giấy chứng nhận và ghi số vào sổ cấp Giấy chứng nhận

- Thể hiện nội dung phần ký Giấy chứng nhận: ghi địa danh nơi cấp Giấy chứng nhận và ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận.

- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận được ghi bằng chữ và số (là số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận) theo quy định như sau:

+ Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì ghi chữ "CH", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo từng xã, bắt đầu bằng số 00001 cho Giấy chứng nhận được cấp đầu tiên theo quy định.

+ Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi chữ "CT", tiếp theo ghi số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận gồm 5 chữ số được lập theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bắt đầu bằng số 00001 cho Giấy chứng nhận đầu tiên được cấp theo quy định.

2.

3

.

3.7. Mã vạch của Giấy chứng nhận

Mã vạch được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận và

được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.MHS, trong đó:

- MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quy định tại Quyết định số 124/2004/QĐ-TTg ngày 08 tháng 7 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất.

- MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận.

- MHS là mã của hồ sơ gốc (hồ sơ gốc gồm các giấy tờ để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận); có sáu chữ số, bắt đầu từ số 000001 cho hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đầu tiên theo quy định.

2.3.3.8. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những biến động về sử dụng đất,về tài sản gắn liền với đất sẽ được xác nhận vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đổi tên thì ghi "Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được đổi tên là … (ghi tên mới của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp chuyển đổi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thành tổ chức kinh tế của hộ gia đình cá nhân đó hoặc chuyển đổi hình thức doanh nghiệp mà không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi "Chuyển đổi tên người được cấp Giấy chứng nhận thành … (ghi tên doanh nghiệp sau khi thành lập hoặc chuyển đổi) do … (ghi hình thức thành lập hoặc chuyển đổi doanh nghiệp) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)”.

- Trường hợp doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê, cho thuê lại đất thì trên Giấy chứng nhận của bên cho thuê được ghi "Cho … (ghi tên bên thuê, thuê lại) thuê (hoặc thuê lại) lô (hoặc thửa) đất số ... diện tích ... m2 theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Đối với trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

+ Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ghi "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại … (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số ... (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

+ Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì ghi "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại … (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

+ Trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thì ghi "Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất tại…(ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số ... (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

+ Trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi "Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại … (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)"

- Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới thì ghi "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với … (ghi tên và địa chỉ của bên nhận góp vốn) mà không hình thành pháp nhân mới, theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động) ".

- Trường hợp xoá đăng ký thế chấp hoặc xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì ghi "Đã xoá đăng ký thế chấp (hoặc góp vốn) ngày …/…/… theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp thay đổi diện tích do sạt lở tự nhiên một phần thửa đất thì ghi "Sạt lở tự nhiên ... m2 theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)"; trường hợp sạt lở toàn bộ diện tích của thửa đất trên Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa thì ghi "Sạt lở tự nhiên cả thửa đất số … theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi "Chuyển mục đích sử dụng đất thành …(ghi mục đích sử dụng mới) theo Quyết định số …, ngày …/…/… (ghi đối với trường hợp chuyển mục đích phải xin phép), hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp được phép gia hạn sử dụng đất thì ghi "Gia hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… theo Quyết định số ..., ngày …/…/…, hồ sơ số…. (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)". Trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng thì ghi "Tiếp tục sử dụng đất đến ngày …/…/…".

- Trường hợp chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền thì ghi "Chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất từ ngày .../.../... theo Quyết định số ..., ngày …/…/…, hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận thì thể hiện như sau:

+ Trường hợp thay đổi thông tin về diện tích xây dựng, diện tích sàn nhà, hình thức sở hữu, số tầng, kết cấu, cấp (hạng), thời hạn sở hữu; thay đổi diện tích có rừng, nguồn gốc tạo lập rừng thì ghi "... (ghi tên loại tài sản và thông tin thay đổi) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

+ Trường hợp chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp thì ghi “Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu ... (ghi tên tài sản chứng nhận bổ sung và thông tin về tài sản theo quy định.

- Trường hợp có thay đổi đối với những hạn chế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận thì ghi "Hạn chế về… (ghi nội dung hạn chế và thông tin thay đổi) theo hồ sơ số…. (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán căn hộ và làm thủ tục đăng ký biến động đợt đầu thì trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư được ghi “Thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”. Trường hợp đã chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ nhà chung cư cho chủ đầu tư, khi chuyển quyền sở hữu căn hộ thì trên Giấy chứng nhận của chủ đầu tư được ghi “Đã bán căn hộ số ...”.

- Trường hợp thay đổi số thứ tự thửa đất thì ghi "Số mới của thửa đất là … do ...(ghi lý do thay đổi)"; thay đổi số thứ tự tờ bản đồ thì ghi "Số mới của tờ bản đồ là … do ... (ghi lý do thay đổi)".

- Trường hợp thay đổi tên đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ghi "Đổi tên xã (hoặc phường, thị trấn, huyện,..) thành... (ghi tên mới của đơn vị hành chính)".

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp phát hiện có sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận thì ghi "... (ghi nội dung sai sót) có sai sót, được đính chính là ... (ghi nội dung đúng) theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất thì ghi "Thửa đất số (hoặc Các thửa đất số) … (ghi số hiệu của thửa đất chuyển quyền) đã chuyển quyền sử dụng theo hồ sơ số…. (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)". Trường hợp người sử dụng đất chuyển quyền một phần diện tích của thửa đất thì trên Giấy chứng nhận đã cấp của bên chuyển quyền được ghi "Thửa đất số … đã tách thửa để chuyển quyền theo hồ sơ số … (ghi số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động)".

- Trường hợp thu hồi đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc các lý do khác mà thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì trước khi đưa vào lưu trữ phải ghi lý do thu hồi và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận.

- Trường hợp ghi nợ và xoá nợ nghĩa vụ tài chính

+ Trường hợp ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà đã xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi "Nợ … (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ, số tiền nợ bằng số và chữ)". Trường hợp ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà chưa xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi "Nợ … (ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ)".

+ Trường hợp được xoá nợ hoặc đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính thì ghi "Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính".

CHƯƠNG 3: ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

3.1. Những quy định chung trong công tác đăng ký biến động đất đai và bất động sản

3.1.1. Khái niệm, vai trò đăng ký biến động đất đai và bất động sản

3.1.1.1. Khái niệm

Đăng ký biến động đất đai và bất động sản là việc xác nhận sự thay đổi, những biến động về các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quá trình sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.1.1.2. Vai trò

- Đối với nhà nước:

+ Thực hiện đăng ký biến động giúp cho cơ quan quản lý cập nhật những biến động đối với đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính , đảm bảo quản lý cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận những thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất. Từ đó tạo cơ sở cho việc quản lý tài nguyên đất đai trên từng địa phương và trên toàn quốc.

+ Góp phần thu ngân sách cho nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển theo hướng tích cực.

- Đối với người sử dụng đất: là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

3.1.2. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai và bất động sản

Các cơ quan chức năng cụ thể là cơ quan Tài nguyên và Môi trường các cấp sẽ thực hiện chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, vào cơ sở dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, việc chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp hay cấp giấy chứng nhận mới phụ thuộc vào loại biến động. Cụ thể:

- Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận, các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất sẽ được cấp mới giấy chứng nhận, gồm:

+ Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép.

+ Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

+ Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá đất, tài sản phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất.

+ Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới.

+ Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.

+ Người sử dụng đất có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.

- Cơ quan quản lý đất đai sẽ xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp sau:

+ Người sử dụng đất thực hiện thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Người sử dụng đất được phép đổi tên.

+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên.

+ Người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng.

+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

+ Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất.

+ Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.

+ Đính chính nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc viết Giấy chứng nhận.

+ Giấy chứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất.

3.1.4. Cơ quan thực hiện đăng ký biến động đất đai và bất động sản

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ tiếp nhận và trả kết quả đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đông dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sử dụng đất, là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại phường

.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất

sẽ tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã và thị trấn.

- Ngoài ra còn có một số trường hợp đặc biệt sau:

+ Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã xin cấp lại giấy chứng nhận do bị mất; cấp đổi giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận thì sẽ phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh).

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

3.1.5. Thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai và bất động sản

- Thời gian thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá mười lăm (15) ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà phải trích đo địa chính thửa đất thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá hai mươi (20) ngày làm việc; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá năm (05) ngày làm việc; trường hợp hồ sơ đăng ký biến động chưa có Giấy chứng nhận mà có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá ba lăm (35) ngày làm việc.

3.2. Trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký biến động đất đai và bất động sản

3.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và bất động sản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền

3.2.1.1. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

3.2.1.1.1. Khái niệm

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản mà pháp luật quy định. Theo đó người sử dụng đất, người sở hữu bất động sản chuyển giao đất hoặc bất động sản và quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản cho người được chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Thừa kế quyền sử dụng đất và bất động sản là việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với các quy định của pháp luật.

Tặng cho quyền sử dụng đất và bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

3.2.1.1.2. Trình tự thủ tục

Bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho nộp một bộ hồ sơ theo quy định như sau:

a.Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Hồ sơ gồm có:

- Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

b.Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Hồ sơ gồm có:

- Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Hồ sơ gồm có:

- Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

- Trường hợp bên chuyển nhượng, tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

+ Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện tặng cho nếu có). Nếu không hợp lệ sẽ gửi trả lại hồ sơ cho người làm thủ tục đối với trường hợp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn, nếu phù hợp với quy định của pháp luật sẽ chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận.

+ Gửi phiếu chuyển thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính mà người nộp hồ sơ cần thực hiện.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thông báo cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Trong thời hạn không quá ba 03 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho người nhận tặng cho.

- Sau khi đã hoàn thành thủ tục, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải chỉnh lý, cập nhật những biến động đó vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. Đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải gửi thông báo những biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.

3.2.1.2. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3.2.1.2.1. Khái niệm

Cho thuê quyền sử dụng đất và bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất, bất động sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất, bất động sản đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

3.2.1.2.2. Trình tự, thủ tục

Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc bên cho thuê tài sản gắn liền với đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định sau đây:

a. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

:

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 23 của Thông tư này;

b. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

c. Trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính;

- Đăng ký việc cho thuê vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính; thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn.

Trường hợp nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm xác nhận việc cho thuê vào Giấy chứng nhận đã cấp của bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.

3.2.1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3.2.1.3.1. Khái niệm

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên góp vốn góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản để hợp tác sản xuất, kinh doan với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác.

3.2.1.3.2. Trình tự, thủ tục

Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định sau:

a. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

c. Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

:

Hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp phải cấp giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có sơ đồ thửa đất hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới đối với một phần thửa đất;

- Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới hoặc thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp còn lại;

- Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn sau khi người được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.

3.2.1.4. Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất

3.2.1.4.1. Khái niệm

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

3.2.1.4.2. Trình tự, thủ tục

Theo quy định tại các Điều 153 Nghị định 181/NĐ-CP, Thông tư số 05/TTLT-BTNMT-BTP, số 03/TTLT- BTNMT-BTP việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Theo mẫu số 01/ĐKTC, 02/ĐKBL của thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

+ Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 48/HĐTC Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất).

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân có trách nhiệm:

+ Chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

+ Gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

+ Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện thế chấp, bảo lãnh nếu có).

+ Đăng ký việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính.

+ Chỉnh lý giấy chứng nhận và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân xã, thị trấn để trao cho người sử dụng đất. Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký thế chấp bằng

quyền sử dụng đất.

3.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

3.2.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước:

* Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản.

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác.

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

* Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ nộp 01 bộ gồm có:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ (về tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết); xác minh thực địa nếu cần thiết.

+ Chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất:

+ Trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận thì lập trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất gửi cơ quan tài nguyên và môi trường.

+ Gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; ký cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới.

+ Chỉnh lý giấy chứng nhận đối với trường hợp đã cấp theo quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cùng cấp.

+ Ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

+ Gửi bản lưu giấy chứng nhận và toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để lưu.

+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

3.2.2.2.

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp hồ sơ tại

Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì trong thời hạn

03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào tờ khai đăng ký (về tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất).

+ Trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 36- Luật đất đai năm 2003 thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do.

+ Chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để chỉnh lý giấy chứng nhận. Đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận mới thì thực hiện trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký cấp Giấy chứng nhận.

+ Gửi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã, thị trấn (thông qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) để giao cho người sử dụng đất; đồng thời gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để lưu.

+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

3.2.3.

Trình tự, thủ tục c

ấp đổi, cấp lại

vào giấy chứng nhận

3.2.3.1. Trình tự, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận

Cấp đổi Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng hoặc do đo đạc lại được thực hiện như sau:

- Người có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp 1 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận gồm:

+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo mẫu số 02/ĐK-GCN của Nghị định 88/2009/NĐ-CP nghị định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy chứng nhận đã cấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người đề

nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3.2.3.2.Trình tự, thủ tục cấp lại giấy chứng nhận

- Người đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo mẫu số 02/ĐK-GCN của Nghị định 88/2009/NĐ-CP nghị định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ xác nhận việc mất Giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy.

+ Giấy tờ chứng minh đã đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hoả hoạn) đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; trường hợp hộ gia đình và cá nhân thì chỉ cần có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại Giấy chứng nhận mới; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

- Sau khi đã hoàn thành thủ tục, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải chỉnh lý, cập nhật những biến động đó vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. Đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải gửi thông báo những biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.

3.2.4. Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa

Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa là hộ gia đình, cá nhân lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 7 làm việc, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính.

+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp.

+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, ký giấy chứng nhận cho thửa đất mới hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận cho thửa đất mới đối với trường hợp được ủy quyền ký giấy chứng nhận.

+ Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan Tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận đối với thửa đất mới.

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường gửi giấy chứng nhận về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để trao cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.

- Sau khi đã hoàn thành thủ tục, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải chỉnh lý, cập nhật những biến động đó vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. Đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải gửi thông báo những biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.

CHƯƠNG 4: HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

4.1. Những quy định chung

4.1.1. Khái niệm

Hồ sơ địa chính là một hệ thống các bản đồ, các tài liệu, số liệu, tư liệu chứa đựng

các thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của thửa đất được thiết lập trong qúa trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, công tác đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai.

Các tài liệu của hồ sơ địa chính gồm có: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4.1.2. Quy định việc lập và quản lý hồ sơ địa chính

4

.1.2.1.Yêu cầu chung của việc lập hồ sơ địa chính

Việc lập hồ sơ địa chính phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau đây:

- Lập đầy đủ các tài liệu theo quy định.

- Thể hiện đầy đủ các nội dung và đúng quy cách quy định của mỗi tài liệu.

- Nội dung thông tin chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu.

- Hình thức trình bày rõ ràng: không cạo, tẩy, hoặc dung bút phủ nội dung đã viết:

việc chỉnh lý biến động trên tài liệu hồ sơ phải đúng quy định đối với mỗi loại tài liệu.

4.1.2.2. Nguyên tắc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính

Việc lập và chỉnh lý phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã và được lập thành 3 bản gồm

bản gốc lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Tỉnh và 2 bản sao lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục, hình thức, quy cách đối với mỗi tài liệu.

- Hồ sơ địa chính phải bảo đảm tính thống nhất:

+ Thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Thống nhất giữa bản gốc và các bản sao.

+ Thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất.

4.1.2.3. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý hồ

sơ địa chính.

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở địa phương.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu

trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

+ Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính.

+ Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận của cấp tỉnh.

+ In Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng.

Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và sao hai (02) bộ, một (01) bộ gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một (01) bộ gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện các công việc cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận của cấp huyện. Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy.

- Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất.

4.1.2.4. Trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm quản lý các tài liệu, dữ liệu bao gồm:

+ Cơ sở dữ liệu địa chính (trong máy chủ và trên các thiết bị nhớ) hoặc Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai. Sổ theo dõi biến động đất đai đối với trường hợp chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

+ Bản lưu Giấy chứng nhận, Sổ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

+ Giấy chứng nhận của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

+ Hệ thống các Bản đồ địa chính, bản Trích đo địa chính và các bản đồ, sơ đồ khác, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai được lập qua các thời kỳ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm quản lý các tài liệu, dữ liệu bao gồm:

+ Cơ sở dữ liệu địa chính (trên các thiết bị nhớ) hoặc Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai đối với trường hợp chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

+ Bản lưu Giấy chứng nhận, Sổ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.

+ Giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

+ Hệ thống các Bản đồ địa chính, bản Trích đo địa chính và các bản đồ, sơ đồ khác, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai được lập trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

- Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm quản lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác

kèm theo do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến để cập nhật, chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính.

4.1.2.5. Phân loại, sắp xếp hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan đến hồ sơ địa chính được phân loại để quản lý như sau:

- Bản đồ địa chính.

- Thiết bị nhớ chứa dữ liệu đất đai.

- Bản lưu Giấy chứng nhận.

- Sổ địa chính.

- Sổ mục kê đất đai.

- Sổ theo dõi biến động đất đai.

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác kèm theo.

- Các giấy tờ có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

- Hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất, Giấy chứng nhận đã thu hồi đối với từng thửa đất.

- Các tài liệu khác.

Các loại tài liệu trên do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quản lý được sắp xếp như sau:

- Sắp xếp theo đơn vị hành chính cấp xã: tất cả các tài liệu trên được sắp xếp theo đơn vị hành chính cấp xã, trong đó Bản lưu giấy chứng nhận được sắp xếp theo số thứ tự vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

- Sắp xếp theo thứ tự thời gian: các giấy tờ thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất; giấy chứng nhận đã thu hồi đối với từng thửa đất được sắp xếp theo thứ tự thời gian và được đánh số từ 000001 đến hết trong toàn bộ phạm vi quản lý của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Sắp xếp theo mã thửa đất đối với các giấy tờ có liên quan đến việc cấp giấy

chứng nhận lần đầu.

4.1.2.6. Thời hạn bảo quản hồ sơ địa chính

Thời hạn bảo quản hồ sơ địa chính và tài liệu có liên quan đến hồ sơ địa chính được quy định như sau:

- Bảo quản vĩnh viễn đối với bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụng đất.

- Bảo quản trong thời hạn 5 năm đối với:

+ Giấy tờ thông báo công khai các trường hợp đủ điều kiện, trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

+ Thông báo về nội dung đã chỉnh lý hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và các giấy tờ kèm theo.

+ Bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo.

4.1.2.7. Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính

4.1.2.7.1. Căn cứ để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính

- Việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:

+ Bản lưu Giấy chứng nhận hoặc bản sao Giấy chứng nhận (đối với trường hợp không có bản lưu Giấy chứng nhận), hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã được giải quyết.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa chính) của thửa đất hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) đã được sử dụng để cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận.

- Việc cập nhật chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện căn cứ vào Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và bản Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa chính) của thửa đất hoặc khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp gửi

đến.

4.1.2.7.2. Thời hạn thực hiện chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính

- Trong thời hạn không quá năm (5) ngày làm việc kể từ ngày Giấy chứng nhận được cấp mới hoặc chỉnh lý, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý biến động về đất đai vào hồ sơ địa chính và gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được Thông báo do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cán bộ địa chính cấp xã có trách nhiệm

thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý.

4.2. Nội dung và cách lập hồ sơ địa chính

4.2.1. Bản đồ địa chính

4

.2.1.1. Khái niệm

Là bản đồ thể hiện các yêu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

4.2.1.2. Đặc điểm

- Là loại bản đồ chuyên ngành phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.

- Lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

trên hệ tọa độ nhà nước.

4.2.1.3. Nội dung bản đồ địa chính

- Thông tin về thửa đất: vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tin về hệ thống thuỷ văn: sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm công trình dẫn nước, đê, đập, cống.

- Thông tin về đường giao thông: đường bộ, đường sắt, cầu.

- Đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ.

- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình.

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

Trong đó, mục đích sử dụng đất trên bản đồ địa chính được ghi theo tên gọi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ghi theo mã trong sổ địa chính.

Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất và

hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận.

4.2.1.4. Biên tập lại bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính phải biên tập lại khi có trên 40% tổng số thửa đất trên tờ bản đồ

đã được

chỉnh

lý

4.2.2. Sổ mục kê đất đai

4.2.2.1. Khái niệm

Sổ mục kê đất đai là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên bản đồ.

4.2.2.2. Mục đích lập sổ

Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin thửa đất, phục vụ thống kê và kiểm kê đất đai.

4.2.2.3. Nguyên tắc lập sổ

- Sổ được lập chung cho các tờ bản đồ địa chính thuộc từng xã.

- Thông tin thửa đất và các đối tượng chiếm đất khác trên sổ phải phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung thông tin so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải được chỉnh sửa cho thống nhất với Giấy chứng nhận.

- Thứ tự vào sổ theo thứ tự số hiệu của tờ bản đồ đã đo vẽ.

- Thông tin trên mỗi tờ bản đồ được ghi vào một phần gồm các trang liên tục trong Sổ. Khi ghi hết Sổ thì lập quyển tiếp theo để ghi cho các tờ bản đồ còn lại và phải bảo đảm nguyên tắc thông tin của mỗi tờ bản đồ được ghi trọn trong một quyển.

- Đối với mỗi phần, các trang đầu được sử dụng để ghi thông tin về thửa đất theo số thứ tự thửa, ghi hết các thửa đất thì để cách

số trang =1/3 số trang đã ghi cho tờ đó, rồi ghi thông tin về các công trình theo tuyến, các đối tượng thủy văn theo tuyến, các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên tờ bản đồ; sau đó mới vào sổ cho tờ bản đồ địa chính tiếp theo.

- Lập sổ mục kê đất đai đối với trường hợp sử dụng sơ đồ, bản đồ khác, trích đo địa chính:

+ Lập sổ riêng cho từng loại tài liệu sử dụng: sơ đồ, bản đồ, trích đo địa chính.

+ Thứ tự, nội dung ghi vào sổ như quy định đối với bản đồ địa chính. Trường hợp

trích đo thì dòng “Số thứ tự tờ bản đồ” ghi "00", cột "Số thứ tự thửa đất" ghi số hiệu tờ trích đo, ghi “Trích đo địa chính” vào cột “Ghi chú”.

4.2.2.4. Nội dung sổ mục kê đất đai

- Hình thức: kích thước là (297 x 420)mm, có 200 trang; các trang đầu để hướng dẫn

- Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:

+ Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: số thứ tự thửa đất, diện tích, tên người sử dụng đất, quản lý và loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo giấy chứng nhận, theo quy hoạch, theo kiểm kê và mục đích cụ thể khác và những ghi chú về thửa đất khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê….

+ Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc hành lang bảo vệ an toàn như: đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi; thủy văn; công trình khác theo tuyến; sông,

ngòi, kênh , rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa đất khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ. Trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.

4.2.2.5. Cách ghi nội dung sổ mục kê đất đai

* Thửa đất được ghi vào sổ mục kê đất đai theo quy định sau:

- Dòng Số thứ tự tờ bản đồ: ghi số thứ tự của tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã theo quy định tại Quy phạm thành lập bản đồ địa chính do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

- Cột Số thứ tự thửa đất: ghi số thứ tự thửa đất từ số 01 đến số cuối cùng trên mỗi tờ bản đồ địa chính.

- Cột Tên người sử dụng, quản lý:

+ Ghi "Ông (hoặc Bà)", sau đó ghi họ và tên người đối với cá nhân (trong nước) sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở.

+ Ghi “Hộ ông (hoặc Hộ bà)”, sau đó ghi họ và tên người đại diện đối với hộ gia đình sử dụng đất (chủ hộ).

+ Ghi tên tổ chức (trong nước) theo quyết định thành lập hoặc giấy phép kinh doanh đối với tổ chức sử dụng đất.

+ Ghi tên của tổ chức thực hiện dự án đầu tư theo giấy phép đầu tư được cấp đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư; ghi tên tổ chức được giao đất để quản lý và ghi “Giao QL” vào cột Ghi chú.

+ Ghi tên tổ chức có chức năng ngoại giao theo điều ước quốc tế hoặc thoả thuận ngoại giao đối với trường hợp tổ chức có chức năng ngoại giao sử dụng đất.

+ Ghi tên thường gọi của cơ sở tôn giáo sử dụng đất.

+ Ghi tên thường gọi của cộng đồng dân cư sử dụng đất hoặc được giao đất rừng để quản lý, trường hợp được giao đất rừng để quản lý thì ghi “Giao QL” vào cột Ghi chú.

+ Ghi "UBND xã (hoặc phường, thị trấn)" đối với đất giao cho Uỷ ban nhân dân để sử dụng hoặc để quản lý, đối với đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thì ghi "Đất NN công ích" vào cột Ghi chú, đối với đất đã xác định mục đích sử dụng nhưng chưa giao, chưa cho thuê thì ghi "Chưa G-CT" vào cột Ghi chú, đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho Uỷ ban nhân dân quản lý thì ghi "Giao QL" vào cột Ghi chú.

Trường hợp thửa đất có nhiều người sử dụng chung (kể cả trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng, không kể trường hợp đất xây dựng nhà chung cư) thì ghi tên của tất cả mọi người sử dụng chung thửa đất vào các dòng dưới kế tiếp và ghi “Đồng sử dụng đất” vào cột Ghi chú; ghi "Nhà chung cư" và ghi “Đồng sử dụng đất” vào cột Ghi chú đối với thửa đất xây dựng nhà chung cư đã bán căn hộ.

- Cột Đối tượng sử dụng, quản lý: ghi đối tượng sử dụng đất bằng mã (ký hiệu) đã được quy định tại TT 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.

- Cột Diện tích: ghi diện tích của thửa đất theo đơn vị mét vuông (m2) làm tròn đến một (01) chữ số thập phân.

+ Trường hợp thửa đất do nhiều người sử dụng nhưng xác định được diện tích sử dụng riêng của mỗi người thì ghi diện tích sử dụng riêng đó vào dòng tương ứng với tên người sử dụng đất đã ghi ở cột Tên người sử dụng, quản lý.

+ Đối với đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận có diện tích nhỏ hơn diện tích thửa đất thì ghi diện tích vào dòng dưới kế tiếp theo từng mục đích sử dụng và ghi mục đích sử dụng tương ứng vào cột Mục đích sử dụng.

+ Trường hợp nhiều người sử dụng chung thửa đất đó thì ghi diện tích theo từng mục đích ứng với từng người sử dụng ghi ở cột Tên người sử dụng, quản lý.

- Cột Mục đích sử dụng gồm bốn cột Cấp giấy chứng nhận, Quy hoạch, Kiểm kê, Chi tiết.

+ Ghi mục đích sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp vào cột Cấp giấy chứng nhận.

+ Ghi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt vào cột Quy hoạch.

+ Ghi mục đích sử dụng đất theo hiện trạng lúc lập sổ và lúc kiểm kê đất đai thống nhất với hệ thống chỉ tiêu kiểm kê đất đai vào cột Kiểm kê.

+ Ghi mục đích sử dụng đất chi tiết (Cà phê, Chè, Xoài, Tôm,...) theo yêu cầu của từng địa phương vào cột Chi tiết.

Mục đích sử dụng đất tại cột Cấp giấy chứng nhận, Quy hoạch, Kiểm kê được ghi bằng mã quy định tại Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất ghi vào cột Cấp giấy chứng nhận,

cột Kiểm kê

được ghi bằng mã (ký hiệu) như trong bảng dưới đây. Thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn được đánh thêm dấu sao “*” vào góc trên bên phải của ký hiệu mục đích sử dụng đất tại cột Cấp giấy chứng nhận. Trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì ghi mục đích sử dụng chính vào dòng ghi số thứ tự thửa đất, ghi các mục đích sử dụng phụ kết hợp vào các dòng dưới kế tiếp.

- Cột Ghi chú :

+ Ghi loại bản đồ, sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa đo vẽ bản đồ địa chính.

+ Ghi số thứ tự của các thửa đất mới đối với trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa.

+ Ghi loại thông tin đã thay đổi : trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi thêm ký hiệu

“KKE-“ đối với mục đích sử dụng theo kiểm kê, “GCN-“ đối với mục đích sử dụng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, “QHO-" đối với mục đích sử dụng theo quy hoạch,

sau đó ghi nội dung thông tin thay đổi trong trường hợp có biến động về sử dụng đất mà không tạo thành thửa đất mới.

+ Nội dung tại cột Ghi chú về loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng của thửa đất và nội dung ghi chú về thửa đất được ghi bằng mã theo quy định.

+ Nội dung ghi chú được ghi liên tục từ dòng đầu trong cột Ghi chú theo thứ tự biến động của thửa đất trong cùng trang sổ mục kê đất đai; trường hợp hết chỗ ghi chú trong cột Ghi chú thì ghi vào cột Ghi chú của trang trống đầu tiên thuộc phần các trang sổ dành cho tờ bản đồ đó; cuối cột ghi chú của trang đã hết chỗ ghi “Chuyển tiếp trang số... (ghi số thứ tự trang chuyển đến)”, đầu cột Ghi chú của trang chuyển đến ghi “Tiếp theo trang số...(ghi số thứ tự của trang đã hết chỗ)”.

* Ghi đường giao thông, hệ thống thuỷ lợi, các công trình khác theo tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; các khu vực đất chưa sử dụng mà không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ vào sổ mục kê đất đai theo quy định sau:

- Cột Số thứ tự thửa đất: ghi số thứ tự từ số 01 trở đi đối với từng loại đối tượng như: đường giao thông; hệ thống thủy lợi; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến; đất chưa sử dụng.

- Cột Tên người sử dụng đất: ghi tên tổ chức được giao quản lý đối với từng đối tượng là đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín thuộc mỗi tờ bản đồ địa chính (trường hợp chưa giao cho tổ chức quản lý thì ghi "UBND xã"); ghi loại đối tượng được giao quản lý vào cột Đối tượng sử dụng, quản lý; ghi tên từng đối tượng (nếu có) vào cột Ghi chú.

- Cột Diện tích: ghi diện tích của thửa đất theo đơn vị mét vuông (m2) làm tròn đến một (01) chữ số thập phân; trường hợp thửa đất do nhiều người sử dụng nhưng xác định được diện tích sử dụng riêng của mỗi người thì ghi diện tích sử dụng riêng đó vào dòng tương ứng với tên người sử dụng đất đã ghi ở cột Tên người sử dụng, quản lý. Đối với đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận có diện tích nhỏ hơn diện tích thửa đất thì ghi diện tích vào dòng dưới kế tiếp theo từng mục đích sử dụng và ghi mục đích sử dụng tương ứng vào cột Mục đích sử dụng; trường hợp nhiều người sử dụng chung thửa đất đó thì ghi diện tích theo từng mục đích ứng với từng người sử dụng ghi ở cột Tên người sử dụng, quản lý.

-

Cột Mục đích sử dụng gồm bốn cột Cấp GCN, Quy hoạch, Kiểm kê, Chi tiết; ghi mục đích sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp vào cột Cấp GCN, ghi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt vào cột Quy hoạch, ghi mục đích sử dụng đất theo hiện trạng lúc lập sổ và lúc kiểm kê đất đai thống nhất với hệ thống chỉ tiêu kiểm kê đất đai vào cột Kiểm kê, ghi mục đích sử dụng đất chi tiết (Cà phê, Chè, Xoài, Tôm,...) theo yêu cầu của từng địa phương vào cột Chi tiết. Mục đích sử dụng đất tại cột Cấp GCN, Quy hoạch, Kiểm kê được ghi bằng mã quy định tại Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất ghi vào cột Cấp GCN,

cột Kiểm kê

được ghi bằng mã (ký hiệu) như trong bảng dưới đây. Thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn được đánh thêm dấu sao "*" vào góc trên bên phải của ký hiệu mục đích sử dụng đất tại cột Cấp GCN. Trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì ghi mục đích sử dụng chính vào dòng ghi số thứ tự thửa đất, ghi các mục đích sử dụng phụ kết hợp vào các dòng dưới kế tiếp.

4.2.2.6. Cách chỉnh lý sổ mục kê đất đai

- Trường hợp thửa đất có thay đổi diện tích mà không tạo thửa đất mới, thay đổi số thứ tự thửa đất, thay đổi tên người sử dụng, quản lý, thay đổi loại đối tượng sử dụng, quản lý, thay đổi mục đích sử dụng (ghi trong bốn cột Cấp GCN, Quy hoạch, Kiểm kê, Chi tiết) thì gạch bằng mực đỏ vào nội dung đã thay đổi (trừ trường hợp thay đổi về người sử dụng đất nhưng chưa chỉnh lý hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và ghi nội dung mới vào cột Ghi chú của trang sổ.

- Trường hợp tách thửa thì gạch ngang bằng mực đỏ vào toàn bộ dòng ghi thửa đất cũ; ghi "Tách thửa:", sau đó ghi số thứ tự của các thửa đất mới tách (ngăn cách bằng dấu phẩy) vào cột Ghi chú, đồng thời ghi nội dung thông tin về các thửa đất mới tách vào dòng trống kế tiếp trên trang sổ cho tờ bản đồ địa chính.

- Trường hợp hợp thửa thì gạch ngang bằng mực đỏ vào toàn bộ dòng ghi các thửa đất cũ; ghi "Hợp thửa:", sau đó ghi số thứ tự của thửa đất mới vào cột Ghi chú, đồng thời ghi nội dung thông tin của thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp trên trang sổ cho tờ bản đồ địa chính.

- Trường hợp thay đổi số hiệu của tờ bản đồ địa chính mà không thay đổi số thứ tự các thửa đất thì gạch bằng mực đỏ số thứ tự cũ của tờ bản đồ và ghi số hiệu mới của tờ bản đồ vào vị trí kế tiếp bên phải của số hiệu cũ đã gạch. Trường hợp thay đổi số hiệu của tờ bản đồ địa chính mà làm thay đổi số thứ tự của các thửa đất thì gạch bằng mực đỏ các trang sổ mục kê đất đai đã ghi cho tờ bản đồ đó và lập trang sổ mục kê đất đai mới cho tờ bản đồ đó.

- Trường hợp các đối tượng có chiếm đất mà không hình thành thửa đất như đường giao thông; hệ thống thủy lợi; các công trình khác theo tuyến; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín đã ghi trên sổ mục kê đất đai có thay đổi tên, thay đổi loại đối tượng quản lý, thay đổi ranh giới tính diện tích thì gạch bằng mực đỏ vào nội dung đã thay đổi và ghi nội dung mới vào cột Ghi chú.

4.2.3. Sổ địa chính

4.2.3.1. Khái niệm

Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất, tài sản gắn

liền với đất đã

được

cấp giấy chứng nhận của người đó.

4.2.3.2. Mục đích lập sổ

- Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Để cung cấp thông tin phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

4.2.3.3. Nguyên tắc lập sổ

- Sổ được lập, chỉnh lý theo thủ tục đăng ký đất.

- Thứ tự ghi vào sổ địa chính được sắp xếp theo thứ tự cấp giấy chứng nhận.

-

Sổ được lập thành các quyển riêng cho các loại đối tượng:

+ Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước ngoài: quyển A-1, 2....

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với đất ở: quyển B-1, 2,....

+ Người mua căn hộ trong nhà ­­chung cư: quyển C-1, 2,...;

- Mỗi người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc mỗi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được lập một trang sổ riêng để thể hiện thông tin về các thửa đất, các tài sản gắn liền với đất của người đó trong phạm vi cấp xã. Trường hợp lập một trang ghi không hết các thửa đất, các tài sản gắn liền với đất của người đó thì lập nhiều trang để ghi, cuối trang thứ nhất ghi số của trang tiếp theo, đầu trang tiếp theo ghi số của trang trước, trường hợp trang tiếp theo ở quyển khác thì ghi thêm số hiệu quyển sau số hiệu trang tiếp theo.

- Đối với thửa đất sử dụng chung ghi vào trang của từng người (toàn bộ diện tích sử dụng chung).

- Nội dung thông tin ghi theo nội dung thông tin đã ghi trên giấy chứng nhận.

- Đối với nơi đã lập sổ địa chính theo Thông tư 1990 được xử lý như sau:

+ Sổ địa chỉnh đã lập được tiếp tục sử dụng trong quản lý đất đai.

+ Thửa đất đã cấp giấy chứng nhận có biến động không tạo thửa mới thì chỉnh lý vào sổ cũ.

+ Thửa đất đăng ký lần đầu, hoặc đăng ký biến động mà tạo thửa mới thì ghi vào

sổ địa chính mới.

4.2.3.4. Nội dung sổ địa chính

* Hình thức: sổ có khổ A3, kích thước (297 X 420)mm, có khổ A3,

gồm trang bìa, trang hướng dẫn, trang mục lục và trang nội dung.

* Nội dung của sổ gồm có:

- Thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: tên, địa chỉ thường trú của người sử dụng đất, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, diện tích sử dụng riêng hoặc sử dụng chung, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành và số vào sổ cấp giấy chứng nhận.

- Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm:

+ Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây).

+ Những hạn chế về quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng…).

+ Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện.

+ Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất.

4.2.3.5. Cách ghi sổ

*

Mục I - Người sử dụng đất để ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất theo

quy định sau:

- Người sử dụng đất là cá nhân (trong nước) thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất.

- Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó ở Việt Nam.

-

Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp chứng minh nhân dân của chủ hộ hoặc người đại diện khác của hộ và của người vợ (hoặc chồng) người đại diện mà những người đó có quyền sử dụng đối với đất chung của hộ gia đình, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình. Trường hợp trong các giấy tờ về giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất ghi tên các thành viên trong hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất thì ghi các thông tin của tất cả những người đó.

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là cá nhân (trong nước) thì ghi thông tin như quy định; nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi thông tin như quy định đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở.

- Người sử dụng đất là tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi như sau:

+ Đối với tổ chức (trong nước) thì ghi tên tổ chức, số và ngày quyết định thành lập hoặc số và ngày cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thực hiện dự án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

+ Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.

- Người sử dụng đất là cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ theo đơn vị hành chính.

- Người sử dụng đất là cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư và địa chỉ theo đơn vị hành chính.

- Trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất (kể cả các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư) thì ghi thông tin về từng người sử dụng đất theo quy định vào trang đăng ký của riêng người đó.

* Mục II - Thửa đất:

để ghi thông tin về thửa đất phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận theo quy định sau:

- Cột Ngày tháng năm vào sổ: ghi cụ thể ngày, tháng, năm đăng ký thửa đất vào mục này của trang sổ địa chính.

- Cột Số thứ tự thửa đất: số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính được đánh số liên tiếp từ số 1 trở đi theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống duới.

- Cột Số thứ tự tờ bản đồ: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất hoặc ghi “00” đối với trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (nơi chưa có bản đồ địa chính); ghi số hiệu của tờ bản đồ, sơ đồ đối với trường hợp sử dụng bản đồ, sơ đồ khác.

- Cột diện tích sử dụng: ghi diện tích của thửa đất theo đơn vị mét vuông (m2) làm tròn số đến một (01) chữ số thập phân theo quy định sau:

+ Trường hợp người sử dụng đất được quyền sử dụng toàn bộ thửa đất thì ghi diện tích của thửa đất đó vào cột Riêng và ghi "không" vào cột Chung.

+ Trường hợp người sử dụng đất gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thửa đất thì ghi diện tích của thửa đất đó vào cột Chung và ghi "không" vào cột Riêng.

+ Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào cột Chung, diện tích đất sử dụng riêng vào cột Riêng.

+ Đối với thửa đất có vườn, ao gắn với nhà ở trong khu dân cư mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích thửa đất thì ghi tổng diện tích thửa đất, sau đó ghi diện tích đất ở, diện tích đất còn lại thuộc nhóm đất nông nghiệp.

- Cột Mục đích sử dụng: ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; ghi mục đích sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất được công nhận đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất ổn định (gọi là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất).

+ Một thửa đất được sử dụng vào mục đích chính và kết hợp với nhiều mục đích phụ khác phù hợp với pháp luật thì ghi mục đích chính và ghi các mục đích phụ vào dòng dưới kế tiếp.

+ Mục đích sử dụng đất được ghi bằng hệ thống ký hiệu thống nhất với sổ mục kê đất đai theo quy định tại TT 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 thông tư hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.

- Cột Thời hạn sử dụng: ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; ghi thời hạn theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất đã được xác định; trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

- Cột Nguồn gốc sử dụng: ghi thống nhất với giấy chứng nhận theo hệ thống mã (ký hiệu) như sau:

+ Trường hợp cấp giấy chứng nhận đất lần đầu mà Nhà nước đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc có hợp đồng thuê đất thì ghi: "DG-KTT" đối với trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; "DG-CTT" đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, (kể cả trường hợp được giao lại đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế; trường hợp đất ở được cấp giấy chứng nhận nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất và trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất); "DT-TML" đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, (kể cả trường hợp được Ban quản lý cho thuê đất trả tiền một lần trong khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất); "DT-THN" đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, (kể cả trường hợp được Ban quản lý cho thuê đất trả tiền một lần trong khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất).

+ Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với người đang sử dụng đất mà trước đó không có quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, không thuộc đối tượng phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước thì ghi “CNQ”.

+ Trường hợp tách thửa, hợp thửa, nhận chuyển quyền sử dụng đất và trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận thì ghi nguồn gốc sử dụng đất bằng mã theo nguồn gốc đã ghi trên giấy chứng nhận đã cấp lần đầu. Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp lần đầu chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất hoặc ghi khác với quy định này thì nguồn gốc sử dụng đất đã cấp lần đầu được xác định lại để ghi theo quy định này.

+ Trường hợp thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, bao gồm cả trường hợp thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất để xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi chung là khu công nghiệp) thì ghi "DT-KCN".

+ Trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư thì ghi "SH-NCC".

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

thì thể hiện bằng hệ thống mã bao gồm: mã nguồn gốc như trên giấy chứng nhận đã cấp lần đầu trước khi chuyển mục đích, mã mục đích sử dụng trước khi chuyển được ghi trong ngoặc đơn (.), mã hình thức trả tiền khi được chuyển mục đích sử dụng (KTT- không thu tiền sử dụng đất, CTT- thu tiền sử dụng đất, TML- trả tiền thuê đất một lần, THN- trả tiền thuê đất hàng năm, kể cả trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính), mã mục đích sử dụng đất sau khi chuyển được ghi trong ngoặc đơn (.).

+ Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì thể hiện nguồn gốc sử dụng đối với từng phần diện tích tương ứng theo các quy định.

- Cột Số phát hành giấy chứng nhận: ghi theo số phát hành trên trang bìa của giấy chứng nhận.

- Cột Số vào sổ cấp giấy chứng nhận: ghi bằng chữ số Ả Rập gồm 5 chữ số theo số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận và ghi thêm chữ "H" vào trước chữ số đó đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc ghi thêm chữ "T" vào trước chữ số đó đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

* Mục III - Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú : để ghi số thứ tự thửa đất, ngày tháng năm đăng ký vào sổ, nội dung ghi chú về quyền sử dụng đất hoặc nội dung biến động về sử dụng đất đối với thửa đất đó.

-

Cột Số thứ tự thửa đất: ghi số thứ tự của thửa đất cần ghi chú hoặc có biến động, trường hợp tại Mục II- thửa đất có hai thửa đất cùng số thứ tự thì ghi thêm số thứ tự tờ bản đồ vào vị trí trước số thứ tự thửa đất có dấu chấm (.) ngăn cách giữa hai số.

- Cột Ngày tháng năm: ghi ngày… /… /… đăng ký vào sổ.

- Cột Nội dung ghi chú hoặc biến động và căn cứ pháp lý:

+ Ghi chú về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong các trường hợp như sau:

Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng thuộc loại hình giao đất không thu tiền thì ghi “Giá trị quyền sử dụng đất là … (ghi số tiền bằng số và bằng chữ)”, trường hợp không có quyết định giao đất hoặc trong quyết định giao đất chưa thể hiện giá trị quyền sử dụng đất thì xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng thuộc loại hình giao đất có thu tiền thì ghi “Tiền sử dụng đất phải nộp ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ); số tiền sử dụng đất đã nộp ngày ... / ... / ... là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ).

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì ghi “Giá trị quyền sử dụng đất là … (ghi số tiền bằng số và bằng chữ) - được miễn tiền sử dụng đất”; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì ghi “Giá trị quyền sử dụng đất là … (ghi số tiền bằng số và bằng chữ) - được giảm ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ hoặc số phần trăm được giảm), số tiền sử dụng đất đã nộp ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ).”

Trường hợp được nợ nghĩa vụ tài chính thì thể hiện như sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính mà số nợ không tính thành tiền thì ghi “Nợ … (ghi loại nghĩa vụ tài chính được ghi nợ) theo Thông báo số …

ngày ... / ... / ... của … (ghi tên cơ quan thuế ra Thông báo nếu có)”; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ nghĩa vụ tài chính mà số tiền nợ đã được xác định cụ thể thì ghi “Nợ … (ghi loại nghĩa vụ tài chính được ghi nợ) là … (ghi số tiền được nợ bằng số và bằng chữ) theo Thông báo số … ngày ... / ... / ... của … (ghi tên cơ quan thuế ra Thông báo)”.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần thì ghi “Tiền thuê đất phải nộp ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ); số tiền thuê đất đã nộp ngày ... / ... / ... là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ). Trường hợp được miễn tiền thuê đất thì ghi “Số tiền thuê đất phải nộp một lần là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ) - được miễn tiền thuê đất”; trường hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi “Số tiền thuê đất phải nộp một lần là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ) - được giảm ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ hoặc phần trăm được giảm), số tiền thuê đất đã nộp là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ)”.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì ghi “Mức giá thuê đất là ... (ghi giá tiền bằng số và bằng chữ); số tiền thuê đất phải nộp hàng năm là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ)”; trường hợp người sử dụng đất xin nộp trước tiền thuê đất cho một số năm thì ghi tiếp “; đã nộp trước số tiền thuê đất là ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ) cho ... năm (ghi số năm đã nộp trước tiền thuê đất)”.

Trường hợp được miễn tiền thuê đất thì ghi “Mức giá thuê đất là ... (ghi giá tiền bằng số và bằng chữ) - được miễn tiền thuê đất”; trường hợp được giảm tiền thuê đất thì ghi “Mức giá thuê đất là ... (ghi giá tiền bằng số và bằng chữ) - được giảm ... (ghi số tiền bằng số và bằng chữ hoặc phần trăm được giảm hàng năm) trong thời gian ... năm (ghi số năm được giảm)”;

+ Chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Diện tích thửa đất chưa được đo đạc chính xác theo ... (ghi tên loại tài liệu đo đạc sử dụng và năm đo)".

+ Giá đất của thửa đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định được ghi "Giá đất năm ... là ... đ/m2"; đối với các năm tiếp theo khi giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh thì ghi tiếp vào dòng đó; khi hết chỗ ghi trên dòng đó thì ghi vào dòng mới.

+ Tài sản gắn liền với đất được ghi như sau: Đối với nhà ở không phải nhà chung cư hoặc các loại nhà khác: "Nhà ở (hoặc Nhà trụ sở, Nhà xưởng, Nhà kho,…), … tầng (ghi số tầng), diện tích đất xây dựng … m2 (ghi tổng diện tích chiếm đất của nhà), loại nhà …(ghi loại kết cấu xây dựng của nhà như nhà gỗ, nhà gạch, nhà bê tông, nhà khung thép tường gạch, v.v. )"; Đối với nhà chung cư thì trong phần dữ liệu của chủ đầu tư hoặc chủ sử hữu nhà chung cư được ghi "Nhà chung cư … tầng (ghi số tầng), diện tích đất xây dựng … m2 (ghi tổng diện tích chiếm đất của nhà chung cư), tổng số … căn hộ (ghi tổng số căn hộ), loại nhà …(ghi loại kết cấu xây dựng của nhà như nhà bê tông lắp ghép, nhà bê tông tường gạch, v.v.)"; Đối với căn hộ của nhà chung cư thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân thì trong phần dữ liệu của chủ sở hữu căn hộ được ghi "Căn hộ chung cư, số … (ghi số hiệu của căn hộ), tầng số … (ghi vị trí tầng có căn hộ), diện tích … m2 (ghi tổng diện tích sử dụng của căn hộ); Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc khác thì ghi "Công trình ... (ghi loại công trình như hạ tầng khu công nghiệp, giao thông, thủy lợi, khu vui chơi, công trình xây dựng khác), bao gồm các hạng mục: ..., diện tích ... m2; ..., diện tích ... m2; ... (ghi tên các hạng mục công trình cụ thể và diện tích chiếm đất của hạng mục công trình đó)"; Đối với rừng cây hoặc cây lâu năm thì ghi "Rừng cây (hoặc Cây lâu năm), diện tích … m2 (ghi diện tích rừng hoặc vườn cây lâu năm)"; Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được xác định theo quy định của pháp luật thì sau những nội dung theo quy định nói trên sẽ ghi tiếp " thuộc sở hữu của … (ghi tên chủ sở hữu)".

+ Những hạn chế về quyền sử dụng đất đối với một phần hoặc cả thửa đất bao gồm: Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất mà phải thu hồi nhưng chưa có quyết định thu hồi thì ghi "Thửa đất (hoặc … m2 đất) thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi đất theo Quyết định số … ngày… /… /… của … (ghi tên cơ quan nhà nước đã ra Quyết định) về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất (hoặc về việc xét duyệt quy hoạch xây dựng)"; Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì ghi "Thửa đất (hoặc … m2 đất) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình … (ghi tên công trình có hành lang) theo Quyết định số …/…

ngày … /… /… của … (ghi tên cơ quan nhà nước đã ra Quyết định)";

Trường hợp có quy định hạn chế diện tích xây dựng đối với thửa đất thì ghi "Diện tích xây dựng không được vượt quá … m2 theo Quyết định số …/…

ngày … /… /… của Uỷ ban nhân dân … (ghi tên địa phương mà Uỷ ban nhân dân đã ra Quyết định)".